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揭秘三四线城市房价上涨的真相,看懂了你还敢进去插一脚吗?

|时间:2017-06-22 11:19|责任编辑:如思|来源: 和讯

今天跟大家分享两个消息。

第一个消息是一二线楼市的熄火

在一二线,特别是一线城市,楼市正在向买房市场转变。

70个大中城市的二手房的价格数据,北京(楼盘)破天荒占据了头名,跌幅0.9%,而据笔者从中介那里了解到,平均跌幅其实掩盖了很多真实的市场行情。以北京为例,各区域房价涨跌不一。

根据链家平台的数据,6月份,跌幅排在前面的分别是西城(-4.2%)、朝阳(-4%)、通州(-3.8%)、密云(-3.8%)、平谷(-3.6%),而涨幅排名考前的是门头沟(+2.6%)、东城(+1%)、房山(+0%)。

具体到房源方面,眼下有几类房子已经率先松动了。

1、超大的平层公寓,比如四房以上的,这类房字绝对价值高,议价空间较大,但成交量稀少,不具备大的参考性。

2、部分学校周边的房子,这类房子基本是资金在追捧,现在概念已经弱了很多。

3、郊区的非地铁房子,这类房子在行情不好的时候,地段的劣势会率先被暴露出来。

4、老旧的房子。即使是在市中心,特别老的房子在价格上也必须要相当的优惠才能卖得出去,何况现在已经逐渐由买方说了算。

而在新房层面,虽然一季度销售火爆,但近几个月来的销售低迷使得完成全年销售目标的难度越来越大,在迟迟打不开局面的情况下,开发商也不得不选择降价卖房。现在这个行情,开发商在利润方面会稍稍让步,而在市场份额方面,有能力的开发商是寸土必争的。

而在深圳(楼盘),已经有开发商跑路了,在上海(楼盘),也已经有开发商在回款压力和资金对付压力之下,主动下调销售价格。

第二个消息是三四线的火爆。

70个大中城市,5月份涨幅排名靠前的分别是蚌埠(+3.4%)、北海(楼盘)(+3.2%)和湛江(楼盘)(+2.6%);

这三个城市在4月份的涨幅分别是,分别是蚌埠(+2.2%)、北海(+1.9%)和湛江(+1.0%)。

很明显三四线城市的行情是有所放大的。最近证券日报也走访了部分典型的三四线城市,探访当地的卖房手法。

在江西景德镇,2015年的时候,房子还无人问津,但到了今年6月份,整个景德镇房子也就只够买1个月。在房价层面,当地有市民在2016年7月份以4600元的价格入手了某精装修楼盘,但现在该项目的房源已经接近9000元了。

支撑景德镇行情的主要有两点:一是当地属于陶瓷名城,当地围绕陶瓷主题开发了新城,被热捧;二是和大多数小城市一样,老房子的拆除在较短的时间内创造了大量有效购房需求。这些人的购房需求也带动了一部分外部资金的流入。

从一二线城市和三四线城市的行情对比来看,当前一二线城市处于高位盘整期,而三四线城市则处于快速爬升期。虽然一二线的热度远不及三四线城市,但其中的风险,作为购房者不得不提高警惕。

关于如何选择一二线城市和三四线城市,融360房贷君(fangdai123)分享一个观点:

在一二线城市,事实上有很多刚需在观望,只要时机合适,就会入市,这种需求是自发的。而在三四线城市,需求则是被创造出来的,但在缺乏外部人口流入的情况下,这种创造的可持续性是很差的。

选择城市和选择地段,一个是战略级的,一个是战术级的。选择一座好的城市,至少把握住了战略大方向,而如果选择错了城市,战略上失误,后期地段无论多好,战术级的胜利也无法换回战略上的损失。

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