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北京城建:老牌国企的供给侧改革样本

|时间:2017-01-07 09:53|责任编辑:山歌|来源: 互联网

■本报记者 王冰凝 张磊闫旭

北京(楼盘)报道

涨价和调控可谓2016年房地产市场的关键词,迅速发展的城市建设、大幅上升的房价和严格的宏观调控政策碰撞出新常态的白银时期。2017年,房地产企业如何持续活下去并活出新的出色,与选择什么样的战略跟战术迎接由市场新形势带来的新挑战息息有关。

作为全国城建系统少有著名度的老牌国企北京城建(600266,股吧),在供应侧改革、国企市场化改革海潮下,2016年以来,陆续通过战略战术及产业构造调整、可连续运营方法创新等“组合拳”,完成了企业转型升级及经营成绩的双丰产。

据统计,截至2016年9月中旬,北京城建旗下房产项目销售总面积达68.4万平方米,签约总金额达101.7亿元。其中,销售回款金额93.8亿元,达到全年指标的102%,早已提早完成2016年度筹划指标。与此同时,截至如今,北京城建在2016年土地拓展上的规模达到370万平方米左右。

“虽然第四季度的有关数据还没出来,但前三季度的成就已经足以可以说明问题。这些成就的获得,是北京城建作为老牌国企,勇于担当、主动作为、积极创新、整合资源、多管齐下、多措并举的结果。市场其实一直都在,关键要看企业本身如何精准掌握和看待机遇、准确迎接挑战。”12月9日,北京城建有关负责人就2016年公司获得的主要成就和背后的战略战术经历接纳《华夏时报》记者采访时分析表示。

践行供应侧改革

2015年以来,我国房地产行业整体利润率连续下滑,加上银行在放贷问题上趋于谨严,致使很多中等规模的房企因资金周转不顺畅,陆陆续续选择退出房地产行业。

较为典范案例是:2015年7月底,莱茵置业将公司中文名称由“莱茵达置业股份有限公司”变更为“莱茵达体育发展股份有限公司”,逐步淡出房地产行业;2015年8月,浙江广厦(600052,股吧)公布宣告称,将在3年内慢慢退出房地产行业,向影视文化产业转型。除此以外,还有部分生计极端困难的房企,要么无奈被大型房企集团收购,要么自愿进入破产程序。

市场本身的优越劣汰在陆续加速,行业的集中度在陆续提升。到2016年,凡是触及国民经济发展的一些重要会议,加大力度推进“供应侧改革”总会被重复强调。在此宏观背景下,以北京城建为代表的积极呼应国家号令、主动践行供应侧改革的房企,陆续摸索了相符本身实际情形的新门路;而缺少创新求变的房企,只有黯然“离场”。

“2016年上半年,房地产政策整体宽松趋稳,各类需求集中释放,推进了市场的整体高位运转。在此形势下,遵守集团做强总部、做大资本的指点思惟和对地产开发板块的目的与请求,北京城建审时度势,准确将尽力去库存、提升周转率作为年度首要任务,制定了指点明确、可行性强的实行看法,在详细落地实践过程当中灵巧采用了一系列针对性办法,极大增进了销售及经营业务的提升。”上述负责人表示。

有了对市场趋向的精准推断,找准了能充足施展本身优势的冲破口,如何落地实施成关键。在这方面,特殊值得一提的是,北京城建环绕年度首要任务于2016年年初就对旗下各子公司、分公司进行了应对全年销售任务的筹划分解,尽量将任务及有关生产经营环节前置,力争提早完成全年销售指标。同时,北京城建旗下所有项目比之前更加高度珍视回款工作,提早就制定了相应的办法,如加速工程重要节点建设,增强客户资料管理搜集等,并尽己所能帮客户联络有关贷款机构,尽力缩减了回款周期。

在营销环节,北京城建尽力提升销售工作的标准化,并确保集团总部政令通顺,真正构成公司销售工作上下一盘棋。同时,还完全转变了过去看待销售工作一直接近开发末尾环节的熟悉,将销售工作前置到前期定位和规划设计中,从开发项目肇端阶段就开始处理对销售工作产生重大影响的不利因素,切实把销售为龙头导向落到了实处。

“这一年,我们延展和深化了之前确立的‘整合、塑形、灵动’型营销创新形式,加大了整协力度,包含人才、资源、采购和区域的多重并举,力争完成资源配置的最优化;增强了品牌塑造,建立企业形象,增加客户粘性,提升了品牌佳誉度并逐步培育了客户对企业的忠诚度。如今,公司已基本完成项目售楼处内企业文化宣传和项目外品牌标识的标准化,推进了公司整体品牌形象的塑造;还通过灵动创新的营销手段,想方设法促销售。如采用从‘坐销’变主动反击‘走出去’,自住型商品房进商场超市,针对外埠项目开发远程实景看房,整体引入渠道分销等。通过量渠道发力,多举动并举,在社会化营销方面获得了新冲破,为公司成绩增长增加了新动力(310328,基金吧)。”北京城建主管市场营销的有关负责人表示。

主攻棚改

2016年是高风险和高机遇并存的一年,当企业扩大的盲动性与市场调整期相遇时,如何提早预感市场风险,以躲避企业资金面的需求与市场流动性趋紧的抵触?

“在这样的市场环境下,一些企业不依据本身实际、不吝一切价值挺进一二线核心城市的战略其实不可取,假如在将来开发节奏中没有踏准市场节奏,很有也许遭受企业运营层面的更大风险,最后或将面临破产及被收购的风险。”同策询问市场研究总监张雄伟以为。

在市场扩大战略上,北京城建一向谨严,不自觉拿地,更不打没有赚钱掌握的规模仗。面临市场新形势,除持续保持容身北京、笼罩一二线重点城市这一精准拿地战略外,还在陆续丰富拿地形式下降风险,同时积极呼应国家层面在城市更新、旧城改造领域拓展储备渠道。

“在增加土地储备方法上,我们亲密关注视的城市土地储备交易中心推出的地块;连续研究土地市场变化,在城市规划调整、土地市场供应骤减、掌握风险的条件下,积极参加重点土地项目竞买;同时积极拓展自有用地、团体用地进行棚改项目。”北京城建市场拓展部有关负责人表示。

当下,对大大部分处于胶着期的房企而言,进军棚改不失为新形势下加速转型升级的一种战略选择,更是彰显企业社会义务的重要举动。

据统计,在现有项目的运作方面,北京城建已前后获得了4个棚改项目的授权,约350余万平方米。2016年4月29日,北京城建兴胜房地产开发有限公司获得了作为怀柔新城03街区下元、钓鱼台及东关棚户区改造项目实檀越体的批复;5月19日,以北京城建集团有限义务公司为主体,中标了东城区望坛棚户区改造项目;9月7日,以北京城建集团有限义务公司的名义中标了北京市丰台区张仪村路东侧棚户区改造项目;10月12日,北京市顺义区政府下发文件,授权北京城建旗下兴顺公司实行顺义区仁和镇临河村棚户区改造和环境整治项目,并以临河村棚改项目实檀越体身份,负责该项目所有三个片区的棚户区改造工作。

“除此以外,公司近期已与密云区政府、文投集团签署协作意向,一起投资协作开发云蒙山区域,同时,还陆续跟踪了一些其他项目。”

上述有关负责人一边梳理一边向记者分析表示,选择性拓展新市场、集中力气进军棚改是公司今年以来在市场拓展方面的突出亮点,北京城建非常看好本轮棚改市场带来的新机遇,下一步将积极摸索并创新棚改形式,为行业提供有价值的样本及经历参考。

深耕资本运作

跟随中国房地产市场日益发展成熟,企业间的竞争不再是之前简单的规模上的竞争,而是发展质量的竞争、盈利水平的竞争、可连续发展能力的竞争。这其中,资本运作能力与企业发展命运攸关。

最近几年来,各大品牌企业在金融创新及资本运作方面动作频仍,收购或入股银行,进军保险业,获得多领域金融、证券资质派司等,已成行业变革海潮下最惹人注视的现象。自己就与金融亲密相连的中国房地产业发展到目前这个阶段,金融属性愈来愈显著。在被行业广泛熟知的国企中,北京城建较早进行了资本运作及投融资实践,并陆续在多个领域获得了不错的成就。

“房地产行业资金密集度高、投资规模大、报答周期长,为更好支持并增进主业发展,寻找新的盈利增长点,北京城建很早就慢慢与资本市场‘握手’,于2013年就确立了‘打造以房地产开发为主体,对外股权投资和商业地产开发经营为两翼’的发展战略,并在这一思绪指点下获得了迅速发展。”上述北京城建有关负责人接纳记者采访时表示。

截至2016年6月30日,据统计北京城建在银行、证券、基金、房地产、卫星导航、云计算领域共参股持有11家企业股权,共计股权原始投资额约15.2亿元,占公司总资产709.85亿元的2.14%,净资产199.55亿元的7.62%。日前,该公司又以子公司北京城奥置业有限公司拥有的北土城项目为标的,提议设立“北京城建三期开发建设合伙企业”,引入宁靖人寿资金担任有限合伙人,基金规模30亿元。

人尽皆知,在股权投资领域,投资机遇电光石火,优良项目争夺更是呈“硝烟漫溢”之势。优良企业在寻找融资时,除过价钱因素以外,还对投资企业的搀扶力度、股东背景、服务能力、出资速度、交易方案等有着较高请求。面临来自优良项目端稀缺、投资端竞争激烈的严格挑战,北京城建坚定掌握合适的投资机会,强调风险评价,在充足考虑投资安全边沿的条件下,确保了投资收益价值的最大化。

“我们重点寻找在新兴产业、兵工行业、金融领域、直投或通过设立股权基金参加上市公司的定向增发业务等投资项目。2015年末至2016年上半年,公司考核跟踪项目超出50个,完成40份投资分析报告,成功斩获投资项目2个,完成了增资二十一世纪空间、参加了中科曙光(603019,股吧)定向增发,后期作为基石投资者出资1.3794亿元认购中信建设证券股份有限公司H股发行股份。”上述负责人特殊表示,其中,二十一世纪空间是我国唯独一家市场化提供遥感卫星数据信息与系统集成服务的高新技术企业,是国际上3家商业遥感卫星星座服务系统之一,具有国内垄断优势。

一方面在资本市场投资,一方面合时掌握资本市场融资契机,北京城建还一直在积极摸索多元融资方法。最近几年来,该公司在资本市场前后完成两次股权融资和3次债权融资,融资规模共计约123亿元,其中股权融资约51亿元,债权融资约72亿元。通过历次再融资,助推了企业完成逾越式发展。

“我们还联合工银瑞信投资管理有限公司、宏源汇富创业投资有限公司两家实力雄厚的金融机构,在上海(楼盘)市自贸区合资成立了北京城建(上海)股权投资管理有限公司,成功提议设立了一期、二期,总规模52.428亿元基金后,2016年提议设立的三期基金,规模30亿元,也已尘埃落定。通过量年陆续优化资产构造和资产有序流动,北京城建慢慢构成了在房地产上市公司中独具特点的投融资板块及运作系统。”上述负责人表示。

统计数据显示,截至如今,北京城建投资板块累计原始投资20.05亿元,获得投资收益20多亿元。其中,2013年获得现金分红1.452亿元,2014年获得1.49亿元,2015年获得2.188亿元,2016年获得2.57亿元,对企业净利润构成有用的添加,成为差别于其他地产公司的“突出亮点”。同时,依托壮大的资源优势,北京城建陆续在资本市场通过应用多种融资手段及途径,进一步优化了企业财务构造,间接提升了净资产规模,也扩展了连续融资能力。

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